… lo que hacía falta era crear un escenario de confianza para los inversores y promotores, quienes debían ser motivados e incentivados para que promovieran vivienda de alquiler a precio asequible, tal como el mercado y la ciudadanía demandaban.
Hace unos días, un grupo de asociaciones empresariales vinculadas al sector inmobiliario y de la construcción, alarmadas por el inicio de la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda o «Ley Ómnibus», emitieron un comunicado que, entre otros aspectos críticos, evidenciaba que dicho proyecto de ley vulneraba el derecho empresarial, ante la posibilidad de que determinados negocios se vieran obligados a cerrar al desaparecer el objeto principal de su actividad. Un ejemplo de ello serían los alojamientos turísticos, que, en ciertos casos, podrían perder sus licencias. A pesar de que el objetivo de la medida era incorporar entre 500 y 600 viviendas al mercado, en la práctica, tal medida y las demás que se pretendían implantar llevarían a la destrucción de puestos de trabajo y a la reducción de la oferta de vivienda en el mercado. Asimismo, el comunicado subrayaba que la mayoría de las medidas propuestas para aumentar la oferta de vivienda no eran el resultado de un estudio exhaustivo y medido. Contrariamente, lo que hacía falta era crear un escenario de confianza para los inversores y promotores, quienes debían ser motivados e incentivados para que promovieran vivienda de alquiler a precio asequible, tal como el mercado y la ciudadanía demandaban.
Independientemente de la alarmista opinión de que el Ómnibus ponía en peligro a más de 4.000 familias trabajadoras vinculadas a los sectores inmobiliario y de la construcción, lo cual quizá sea un poco exagerado, lo cierto es que dicho proyecto de ley desestabiliza más que estabiliza el mercado y la economía del país. De hecho, hay otras alternativas más eficaces y menos gravosas para aquellos que, según nuestros gobernantes, deben «sacrificarse» por el interés general, interés que deja de ser «general» si perjudica a una parte considerable de la ciudadanía.
Está claro que lo que se ha vendido a la población es que todo es culpa de la «especulación inmobiliaria», y este «enemigo» es tan grande que no bastan las medidas que prevé el proyecto de ley, sino que las enmiendas que se están presentando aún demonizan más la inversión exterior y el principal efecto que, según algunos, esta tiene en el problema de la vivienda: la especulación.
Primera consideración: ¿Quién especula realmente? ¿Los inversores extranjeros y ahora los residentes de menos de 3 años? ¿O quizá también los nacionales, residentes permanentes o los que llevan más de 3 años en el país? Porque para estos últimos, no parece que las medidas restrictivas les puedan afectar más allá del aumento de tipos fiscales en las plusvalías inmobiliarias. Otra cuestión es que el trasfondo sea aquella vieja reflexión que decía «Andorra para los andorranos» y, añado, «para los residentes de más de 3 años».
Segunda consideración, esta histórica: La crisis mundial de 2007 también tuvo un fuerte impacto en Andorra y se unió a la crisis del modelo económico del país, que ya había comenzado a principios de los 2000. A nivel de turismo, cabe recordar que en esos años veníamos de haber alcanzado la cifra récord de 12 millones de turistas, y para 2009 ya habían bajado a 7 millones. Pero a nivel de población, la casi paralización de la construcción hizo que, hacia 2009-2011, el número de residentes bajara un 10 por ciento, es decir, 8.000 personas menos. Consecuencia: un montón de pisos vacíos en todo el país, también en el centro, que se fueron alquilando en condiciones muy económicas y, de hecho, muchos de esos pisos hoy están ocupados por las mismas familias, aún en condiciones mucho más favorables que las que se han impuesto en el mercado con el paso de los años.
Precisamente, y ante esta situación extrema, el Gobierno de Andorra optó por liberalizar la inversión exterior en 2012, con la esperanza de que la llegada de inversión extranjera permitiera liberalizar nuestra economía y así lograr su recuperación. Al principio, hay que decirlo, desde fuera no nos tomaban muy en serio, y no llegaba todo lo que esperábamos. Tanto el sector privado como el público hicieron grandes esfuerzos para atraer nuevos sectores, aunque no fue hasta 2019-2020 cuando realmente empezaron a tener éxito las acciones iniciadas por Andorra Business y la llegada de talento digital y tecnológico, aunque no de grupos de gran valor añadido. Sin embargo, la pandemia cambió el mundo y también la percepción de Andorra, que, desde entonces, reforzada por el creciente respeto internacional y el cambio en las preferencias de estilo de vida, se ha convertido en una jurisdicción realmente atractiva. Y ha sido precisamente este atractivo el que hoy parece ser nuestro principal enemigo, del cual debemos protegernos con leyes ómnibus normales y otras empeoradas con enmiendas demagógicas. Y digo demagógicas porque frenar la inversión exterior va en contra de lo que haría cualquier país para consolidar su economía, y pensar que no necesitamos a nadie de fuera, que para «especular» ya lo hacemos nosotros desde casa.
¿Y el problema real? Muy bien, conseguimos la cesión de uso o directamente expropiamos y reformamos a costa del propietario, o conseguimos un piso que antes era alojamiento turístico. Es un piso en el centro de Andorra la Vella, de 150 m², ático, con vistas y terraza, 4 habitaciones, y que en el mercado hoy tendría un precio de alquiler de 2.500 €. Pues bien, ya lo tenemos, ahora lo ponemos en el mercado de alquiler, ¿a qué «precio asequible»? ¿A 800 euros y por 5 años? Me parece que no. No creo que el propietario esté dispuesto a ponerlo al precio de 2011. Incluso me parece que sería injusto y desproporcionado.
Podría dar diversos ejemplos que convertirían el Ómnibus en un texto esperpéntico, y claro, su fracaso implicaría nuevas prórrogas hasta 2027, por lo que la situación se torna grave y no hay mucho tiempo para reaccionar.
Pero hay soluciones y una estrategia a seguir. Comencemos por el Instituto Nacional de la Vivienda, al cual hay que dotar de funciones e instrucciones para afrontar de forma práctica el problema de la creación de vivienda a precio asequible. Primero, debe realizar un estudio riguroso que determine cuál es la necesidad real de vivienda en el país. ¿Sabemos cuántos contratos prorrogados vencen en 2027 y qué tipología de viviendas (ubicación y superficie) representan? ¿Sabemos cuál es la necesidad adicional de vivienda para jóvenes que quieren emanciparse o personas que se jubilan y que no tendrán acceso a una vivienda acorde con su nivel de pensión? ¿Conocemos las necesidades reales por parroquias y la proyección que de tales necesidades han hecho los diferentes Comunes? Una vez estudiado, ¿hemos analizado el impacto que las medidas Ómnibus y sus complementos pueden tener sobre la sociedad y la economía del país? Pues hagamos este estudio.
Con el estudio en mano, el Instituto de referencia lo tendrá relativamente fácil para saber si, de Sant Julià al Pas de la Casa, conviene construir 1.000, 2.000 o 3.000 nuevas viviendas y cuántas en cada parroquia.
Una vez estudiado, pasamos a la acción en forma de estrategia: esencialmente, podemos centrarnos en dos modelos tipo: viviendas de 50-60 m² y de 1 o 2 habitaciones, y viviendas de 80-90 m² de 2 o 3 habitaciones.
Imaginemos que cada parroquia crea su Área Residencial Estratégica (ARE) donde haya viviendas (unidades de vida) rodeadas, cuando sea posible, de naturaleza y con unas infraestructuras mínimas (huerto, gimnasio, zonas polivalentes, …), y que se desarrollen fruto de la colaboración público-privada, con terreno a coste cero y las más modernas técnicas de construcción rápida, eficiente, sostenible y a un costo mucho menor que el convencional. Con este modelo podemos lograr el objetivo final: alquileres a 600 y 800 euros, respectivamente. Comprobado y disponible para quien lo solicite.
Finalmente, no estaría de más, como ya he destacado varias veces, beber de la experiencia de nuestros vecinos e importar el modelo cooperativo: terreno a coste cero, costo de construcción financiado por un banco del país concertado con el Gobierno, y restitución del costo financiero con los alquileres a 50 años que pagarían los cooperativistas.
Por supuesto que esto no termina aquí. En próximos artículos desarrollaremos estas ideas. ¡TO BE CONTINUED!
