El projecte de llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge ha estat tramès pel M.I. Cap de Govern al Consell general el proppassat 1 d’agost.
Aquest projecte de llei, com ha estat anunciat reiteradament pretén incorporar al mercat de lloguer els habitatges buits mitjançant la fórmula de la cessió obligatòria. Els articles 66 a 74 regulen el concepte d’habitatge buit, així com el procediment de cessió obligatòria dels habitatges.
Amb bon encert, s’invoca la funció social de la propietat (art. 27.1 de la Constitució). En canvi convé assenyalar que sobta que aquest articulat no hagi estat incorporat a la Llei d’expropiació del 3 de setembre de 1993, on amb bona tècnica legislativa haurien d’estar aquests articles. En efecte, es priva al propietari de l’habitatge del seu dret d’ús, ni que sigui temporalment. En aquest sentit, i com a il·lustració en dret comparat, l’expropiació temporal de l’ús d’habitatges a les Illes Balears utilitza els mecanismes previstos en la llei d’expropiació.
En efecte, que la cessió sigui temporal, no implica que qui te aquest dret d’ús (propietari o usufructuari) no tingui dret a rebre una indemnització com indirectament reconeix la llei d’expropiació que s’aplica als arrendataris (que tenen un dret d’ús temporal) segons l’article 3.2 i 23.4 d’aquella llei.
Sembla evident que simplement el legislador ha volgut evitar utilitzar aquesta paraula pel rebuig que provoca a Andorra. No obstant, en dret “el nom no fa la cosa” i el simple fet que la llei no estigui incorporada en la Llei d’expropiació no fa que esdevingui contrària a la Constitució o a l’ordenament jurídic.
No obstant, s’ha de procedir d’acord amb el que indica l’article 27.2 de la Constitució i la limitació establerta a la propietat per la cessió obligatòria ha de ser compensada amb una justa indemnització i seguint el procediment establert per la llei, procediment que per suposat ha de garantir els drets de qui es veu privat del seu dret d’ús.
En el cas que ens ocupa cal analitzar si el procediment reuneix les garanties necessàries per al propietari o el titular del dret d’ús. D’antuvi, no sembla que la notificació a l’administrador de la comunitat de propietaris compleixi aquest requisit. L’administrador no representa al propietari i res garanteix que en conegui ni la identitat ni l’adreça. Per tant, la llei hauria de contemplar que l’administrador i el Comú haguessin de comunicar obligatòriament les dades que li constin del propietari, usufructuari o del titular del dret d’ús (amb la consegüent modificació de la llei de protecció de dades) i després notificar necessàriament l’acte administratiu a l’interessat i finalment decretar-ne la publicació per edictes, indicant sempre els recursos administratius i judicials existents. Altrament es conculquen els drets de l’interessat.
La llei d’expropiació preveu sempre la intervenció d’un jutge d’expropiacions i del ministeri fiscal en diversos casos, però el projecte de llei només preveu la intervenció de la administració.
Altrament, l’import de la compensació econòmica a percebre pel propietari depèn de la renda a preu assequible que aprovi el Govern per l’habitatge en qüestió. No sembla coherent que aquest preu no sigui anunciat a l’inici del procediment administratiu, ni que sigui a títol informatiu. El mateix passa amb el cost d’adequació de l’habitatge. Que només podrà fixar-se després d’accedir a l’habitatge. Entenem que no comunicar aquests extrems a l’interessat lesiona el seu dret a decidir amb coneixement de causa.
I topem aquí amb un altre punt del projecte de llei que no ha estat ben analitzat des d’un punt de vista constitucional: l’import a percebre com a compensació. Per suposat que no és la renda que paga l’ocupant adjudicatari, doncs el titular expropiat no hi te cap relació jurídica.
En primer lloc, sobta que tractant-se d’una expropiació temporal del dret de propietat, la indemnització es rebi a terminis i no en el moment inicial en que l’administració adquireix la possessió tal i com preveu la llei d’expropiació i la mateixa Constitució ja que la privació del dret es fa mitjançant una justa indemnització.
Totes aquestes diferències entre una expropiació realitzada amb totes les garanties, seguint la llei d’expropiació i la prevista en el projecte de llei, pot fer dubtar sobre la constitucionalitat de l’esmentat projecte de llei.
A més a més, resulta que l’import de la renda a preu assequible depèn de la situació econòmica de l’adjudicatari (inquilí) i que a més a més mai podrà superar el 75% del preu de mercat (article 3.1 de la Llei 30/2021 i 12.7 del Reglament 115/2024) i probablement d’acord amb el previst a l’article 2.3 de la Llei 24/2023 es considera que era de 6 euros per metre quadrat d’habitatge l’any 2023.
Aquests preus (notablement inferiors als preus de mercat) per habitatges que si s’escau seran objecte de reformes, poden ser considerats una justa indemnització? Entenem que en cap cas. A Andorra les indemnitzacions lligades a una expropiació han de compensar tots els perjudicis. A partir del moment en que l’import a percebre pel propietari és inferior al preu de mercat, aquest requisit no es compleix i aquest aspecte de la llei esdevé inconstitucional.
Però un altre problema és la igualtat entre els propietaris. Enlloc de fixar uns criteris comuns pels quals cada propietari expropiat rebi una compensació en funció de les característiques de l’habitatge, aquesta dependrà de la capacitat econòmica de l’adjudicatari de la cessió, perquè recordem-ho el 75% del preu de mercat és un límit màxim. Per tant en funció de la capacitat econòmica de l’adjudicatari, el propietari rebrà una renda diferent.
La llei obvia també altres aspectes com són el cas que l’adjudicatari deteriori l’immoble cedit o que acabat el termini no vulgui marxar. Resulta obvi que ha de ser Govern qui de nou indemnitzi al propietari per molt que l’adjudicatari hagi de subscriure una assegurança quin impagament no figura expressament com a causa de resolució del contracte i que pot no cobrir tots els perjudicis.
Un altre aspecte controvertit és que el propietari hagi de rescabalar a Govern de les despeses que aquest faci per condicionar l’habitatge (art. 72.1 b) del projecte de Llei). Amb uns preus assequibles tant baixos és probable que si l’habitatge no es troba en condicions, l’import de les obres, no s’hagi cobert en la durada del contracte. Així, el propietari haurà adquirit un deute amb el Govern d’Andorra. L’import de les obres es desconeix en el moment en que s’activa el mecanisme de la cessió d’ús i la durada de les mateixes només perjudicarà al propietari. Resulta evident que el propietari queda en absoluta indefensió davant del que decideix la administració.
D’altra banda, el precepte no casa amb el previst amb la Constitució, ja que, és el propietari qui ha de ser indemnitzat en cas de ser expropiat i no la administració per part del propietari per molt que la administració faci millores en l’immoble. Per tant, entenem que en cap cas el procediment pot acabar obligant al propietari a pagar cap import.
En conclusió, entenem en aquesta reflexió inicial que el projecte de llei conté prou elements contraris a la Constitució com per revisar a fons el text sotmès al Consell General i fer les oportunes remissions a la llei d’expropiació. En efecte, la cessió obligatòria de l’ús dels habitatges és possible i constitucional a Andorra, però assumint que estem davant d’una expropiació temporal del dret de propietat.
Finalment afegirem que per molt que pugui ser constitucional, cal reflexionar també sobre si és desitjable. Existeixen altres polítiques molt més beneficioses per a posar habitatges a preu assequible en el mercat. Aquestes passen per la col·laboració pública-privada en que els titulars de sol públic posin el mateix a disposició de forma gratuïta i el capital privat inverteixi en la construcció, obtenint a canvi un dret de superfície o similar de durada temporal i fixant els preus màxims pel lloguer o venda del dret a un tercer. De ben segur rendibilitats moderades però de llarga durada atrauran els capitals necessaris.
Finalment, tenint en compte els imports de les inversions per resoldre la qüestió de l’habitatge, tot capital, nacional o estranger, hauria de ser benvingut.
