Els contractes de cens emfitèutic al Pas de la Casa
Malgrat que els seus orígens es remunten al dret romà, l’establiment emfitèutic s’ha constituït com una forma d’explotació de la propietat comunal al Comú d’Encamp i especialment al nucli del Pas de la Casa.
El contracte entre Comú i el particular s’anomena establiment emfitèutic. Gràcies a ell, el comú posa a disposició de l’emfiteuta un terreny. D’aquesta forma, el Comú d’Encamp segueix sent el propietari del terreny i el particular pot fer us del terreny, edificant-hi si així ho considera oportú.
El contracte està subjecte al dret administratiu en el moment de la seva concessió al particular i al dret privat des de que queda formalitzat i fins a la seva finalització. Aquest dret és l’històric andorrà, és a dir, el conjunt dels Costums d’Andorra, les Constitucions i altres drets de Catalunya i el dret canònic i el romà.
Durant la durada del contracte, el particular malgrat no ser el propietari té gairebé les seves mateixes facultats, doncs pot usar el bé i millorar-lo, bastint edificacions en el mateix. La durada pot ser de fins a 99 anys, però històricament les concessions han estat de 70 anys.
Cada any el Comú cobra un cànon al particular a qui ha cedit el terreny. Aquest cànon anyal s’anomena cens. Igualment si el titular transmet de forma onerosa el seu dret, el comú te dret a percebre un lluïsme o a fer seu el bé en les mateixes condicions que l’adquirent, és el que s’anomena dret de fadiga.
Històricament el lluïsme que s’ha cobrat al Pas de la Casa ha estat del 5% del preu de la transmissió. Però al costat d’aquest lluïsme pactat relativament elevat, el Comú també pactava que es prolongaria la durada de l’establiment en 70 anys a partir de la data de transmissió.
Resulta especialment important que el particular demani la renovació del contracte abans del seu venciment. Cas contrari, i depenent del redactat del contracte, el Comú podria fer seves totes les construccions sense dret a indemnització i és que en el moment del venciment, s’extingeix el dret del particular i el propietari que és el Comú en pot disposar lliurement sense més càrregues que pagar les millores si així s’ha pactat.
Malgrat amb la pandèmia han sorgit qüestions referides a si la pensió que es paga al Comú havia de reduir-se, la realitat és que les lleis només preveuen reduccions de la pensió en casos extrems com la guerra i no inclouen una epidèmia, com a causa de reducció de la pensió.
A Augé Legal & Fiscal t’assessorem perquè els teus drets estiguin protegits en qualsevol àmbit del dret civil andorrà.
Departament Legal
Augé Legal & Fiscal
Desitja contactar amb un dels nostres professionals?
Si desitja pot trucar-nos per telèfon i atendrem personalment la seva sol·licitud.
També pot contactar amb el nostre equip de professionals fent-nos arribar la seva consulta al correu electrònic info@augelegalfiscal.com o contactar-nos via Whatsapp (Tel: +376 333 376).
