La Loi Omnibus en Andorre a introduit diverses réformes dans de multiples domaines, l’une des questions centrales étant la régulation des appartements vides. Cette législation vise à faire face à la problématique croissante de l’accès au logement et à garantir une meilleure répartition et utilisation du parc immobilier dans le pays. Cependant, la réglementation suscite des controverses concernant l’intervention sur le marché, et elle a déjà rencontré l’opposition des principales associations privées du Principauté. Voici une analyse de l’impact de cette loi dans le contexte des logements vacants en Andorre.
La problématique des appartements vides en Andorre
Le marché immobilier en Andorre a connu une augmentation significative de la demande de logements, notamment en raison de l’attractivité du pays pour les résidents et les investisseurs étrangers, ainsi que pour les personnes à fort pouvoir d’achat. Cependant, l’offre n’a pas suivi le même rythme, ce qui a entraîné une hausse des prix des loyers et une difficulté croissante pour les résidents locaux d’accéder à des logements abordables. À cela s’ajoute le fait qu’un pourcentage considérable des biens immobiliers dans le pays reste inoccupé, car leurs propriétaires (majoritairement non-résidents) ne souhaitent pas les déclarer fiscalement dans leurs pays de résidence (principalement l’Espagne et la France).
La Loi Omnibus, adoptée en 2022, est une réponse à cette situation, visant à mobiliser les logements vides et à introduire des mesures encourageant leur occupation.
Principales mesures de la Loi Omnibus sur les logements vides
- Impôt sur les appartements vides : L’une des réformes les plus significatives de la Loi Omnibus est la création d’un impôt spécifique pour les propriétaires qui maintiennent des biens inoccupés. L’objectif de cette mesure est de décourager l’accumulation de logements vides et d’encourager leur mise sur le marché de la location ou de la vente.
- Un impôt progressif est établi, augmentant en fonction du temps durant lequel le bien reste vacant. L’intention est que les propriétaires trouvent plus rentable de louer ou de vendre leurs propriétés que de les laisser inutilisées.
- Définition « d’appartements vides” : La loi définit un « appartement vides » comme celui qui n’a pas été habité pendant une période déterminée (généralement un an) sans justification. Les logements en travaux, en attente d’héritage ou en cours de vente ou de location sont considérés comme justifiés.
- Incitations à la réhabilitation des biens : La Loi Omnibus prévoit également des incitations fiscales et des aides à la réhabilitation des logements en mauvais état. Cette approche vise à garantir que les propriétaires de logements vides, qui affirment que leurs biens ne sont pas en état d’être loués, puissent accéder à des programmes de financement pour améliorer leurs biens et les mettre à disposition du marché.
- Collaboration public-privé : La loi encourage la collaboration entre le secteur public et privé, en incitant des accords pour que les propriétaires de logements vides puissent louer leurs habitations au Gouvernement andorran ou à des entités sociales dans des conditions plus favorables, afin de les destiner à des locations sociales ou abordables.
Impact attendu de la Loi Omnibus :
La Loi Omnibus vise à générer une plus grande rotation sur le marché immobilier, augmentant la disponibilité des logements tant pour l’achat que pour la location. Il est attendu que cette loi contribue à réduire la spéculation immobilière et à améliorer l’accès au logement, notamment pour les citoyens et résidents d’Andorre qui ont été touchés par l’augmentation des prix des loyers.
Cependant, la loi pourrait également avoir un impact positif sur la revitalisation des zones urbaines, car de nombreux logements vides se trouvent dans des zones nécessitant une amélioration significative des infrastructures et des services.
Critiques et défis :
Malgré ses bonnes intentions, la Loi Omnibus a également reçu des critiques de la part de certains secteurs :
- Propriétaires préoccupés par l’impôt : En plus des associations, plusieurs propriétaires ont exprimé leur mécontentement face au nouvel impôt, en alléguant qu’il existe des situations complexes derrière l’inactivité de certains logements que la loi ne prend pas complètement en compte, telles que des processus d’héritage, des litiges juridiques ou d’autres situations de régularisation.
- Biens difficilement accessibles sur le marché : Il a également été souligné que, bien que l’impôt puisse inciter certains propriétaires à mettre leurs logements sur le marché, d’autres préfèrent garder leurs biens vides en raison de la difficulté à trouver des locataires adéquats ou de la faible rentabilité (un fait qui devrait être compris comme légitime dans un État de droit défendant la propriété privée et le libre marché, comme le proclame la Constitution andorrane de 1993).
Conclusion :
La Loi Omnibus représente un effort ambitieux de la part du Gouvernement Andorran pour faire face à la crise du logement et optimiser l’utilisation des ressources immobilières du pays. Grâce à des mesures fiscales, des incitations à la réhabilitation et à la promotion de collaborations public-privées, le Gouvernement espère réduire le nombre de logements vacants et améliorer l’offre de logements abordables. Cependant, il est également à craindre que cette initiative législative puisse générer l’effet inverse, car la « sur intervention » du marché tend à inciter les propriétaires privés à restreindre l’offre de biens immobiliers dans la plupart des juridictions ayant adopté de telles mesures. Dans tous les cas, il sera nécessaire de rester attentif au texte final de la norme et aux conséquences de sa mise en œuvre pratique.
Au fur et à mesure de sa mise en œuvre et de l’observation de son impact réel, il sera essentiel d’ajuster et de perfectionner certains aspects de la loi pour atteindre un équilibre juste entre propriétaires, investisseurs et citoyens à la recherche de logement en Andorre.
