Modifications législatives de l’imposition sur la transmission de biens immobiliers en principauté d’Andorre

Depuis quelques années, la problématique du logement a secoué les économies des pays développés, et l’Andorre n’y fait pas exception.

Étant l’une des principales questions qui ont structuré les dernières campagnes électorales – tant au niveau national que communal – en 2023, différentes modifications de la réglementation fiscale ont été annoncées, qui, plus ou moins judicieusement, entreront en vigueur en cette année 2024, affectant directement les transactions immobilières ou les droits qui y sont liés.

Tout d’abord, il convient de noter que le moratoire actuellement en vigueur concernant les investissements étrangers dans l’immobilier prendra fin à la mi-février lorsque, vraisemblablement, une nouvelle figure fiscale liée aux investissements étrangers dans l’immobilier avec des taux allant de 3% à 10% sera approuvée. Pour le moment, nous ne disposons pas de texte législatif approuvé, donc nous devrons être attentifs aux éventuelles nouveautés dans les semaines à venir.

D’autre part, nous pouvons parler d’une nouveauté entrée en vigueur depuis le 1er janvier qui aligne l’Andorre avec les pays de son environnement : l’Impôt sur les Plus-values Immobilières ou IPTPI, qui jusqu’à présent imposait exclusivement et spécifiquement les plus-values réalisées au moment de la transmission d’un bien immobilier situé sur le territoire andorran, a été supprimé. Cependant, et comme cela se passe dans le système fiscal de nos voisins du sud, cette figure est incorporée dans les principaux impôts directs, c’est-à-dire l’IRNR, l’IRPF et l’IS :

– Dans le cas de l’IS, nous parlons donc de l’application d’une surcharge de 5% sur la plus-value réalisée lorsque le cédant a détenu la propriété du bien immobilier pendant moins de deux ans avant la transmission.

– Dans le cas de l’IRPF, il existe une option pour réduire l’imposition sur la plus-value à condition que la propriété du bien immobilier ait été maintenue pendant 5 ans avant la transmission. Par exemple, si nous transmettons la propriété d’un bien immobilier que nous avons détenu pendant plus de 10 ans et que nous réalisons une plus-value, il est considéré que ce gain ne doit pas être intégré à la base d’imposition de l’IRPF. Nous trouvons également la surcharge de 5% lorsque nous transmettons le bien immobilier en moins de deux ans depuis son acquisition.

– Dans le cas de l’IRNR, c’est la figure fiscale qui est la plus affectée par la modification, établissant un taux spécial de 15% lorsque le bien immobilier est transmis avant deux ans de propriété continue et de 10% dans les autres cas.

La conclusion semble donc claire : l’objectif du législateur a été de pénaliser l’investissement étranger dans l’immobilier et, de manière plus générale, d’encourager le maintien de la propriété des biens immobiliers avant leur transmission afin de réduire le nombre de transactions.

Nous verrons donc quels effets surgiront sur le marché immobilier de l’ensemble de ces mesures qui, bien qu’elles pénalisent l’investissement étranger, établissent des taux d’imposition encore très limités si nous comparons l’Andorre avec les juridictions européennes.