… ce qu’il fallait, c’était créer un climat de confiance pour les investisseurs et les promoteurs, qu’il fallait motiver et inciter à promouvoir des logements locatifs à prix abordables, comme le demandaient le marché et la population.
Il y a quelques jours, un groupe d’associations professionnelles liées au secteur immobilier et à la construction, alertées par le début de la procédure parlementaire du projet de loi pour la croissance durable et le droit au logement, ou «Loi Omnibus », ont publié un communiqué qui, parmi d’autres points critiques, soulignait que ce projet de loi violait le droit des entreprises, face à la possibilité que certaines entreprises soient contraintes de fermer en raison de la disparition de leur activité principale. Comme cela pourrait être le cas des résidences touristiques, qui risquent de perdre leur permis dans certains cas, et ce, même si l’objectif de la mesure était d’intégrer entre 500 et 600 logements sur le marché, dans la pratique, cette mesure et les autres prévues entraîneraient la destruction d’emplois et une réduction de l’offre de logements. En outre, ce communiqué a également souligné que la plupart des mesures proposées pour accroître l’offre de logements n’étaient pas le fruit d’une étude exhaustive et mesurée. Au contraire, ce qu’il fallait, c’était créer un climat de confiance pour les investisseurs et les promoteurs, qu’il fallait motiver et inciter à promouvoir des logements locatifs à prix abordables, comme le demandaient le marché et la population.
Indépendamment de l’opinion alarmiste selon laquelle l’Omnibus met en danger plus de 4.000 familles travaillant dans les secteurs immobiliers et de la construction, ce qui est peut-être un peu exagéré, ce qui est vrai, c’est que ce projet de loi déstabilise plus qu’il ne stabilise le marché et l’économie du pays. En fait, il existe d’autres alternatives plus efficaces et moins douloureuses pour ceux qui, selon nos dirigeants, doivent se « sacrifier » pour l’intérêt général, un intérêt qui cesse justement d’être « général » s’il nuit à une partie non négligeable de la population.
Il est clair que ce qui a été vendu à la population, c’est que tout est la faute de la « spéculation immobilière » et que cet « ennemi » est si grand que les mesures prévues par le projet de loi ne suffisent pas. Les amendements présentés diabolisent encore davantage l’investissement étranger et son principal effet présumé sur la question du logement, à savoir la spéculation.
Première considération : Qui spécule vraiment ? Les investisseurs étrangers et maintenant les résidents de moins de 3 ans ? Ou peut-être aussi les nationaux, résidents permanents ou ceux qui vivent dans le pays depuis plus de 3 ans ? Parce que pour ces derniers, il ne semble pas que les mesures restrictives puissent les affecter au-delà de l’augmentation des taux fiscaux sur les plus-values immobilières. Une autre chose est que l’arrière-plan soit cette vieille réflexion qui disait « Andorre pour les Andorrans » et, j’ajoute, « pour les résidents de plus de 3 ans ».
Deuxième considération, cette fois historique : La crise mondiale de 2007 a également eu un impact fort sur l’Andorre et s’est accompagnée de la crise du modèle économique du pays, qui avait déjà commencé au début des années 2000. Au niveau du tourisme, il convient de rappeler que ces années-là, nous étions passés d’un record de 12 millions de touristes à une baisse à 7 millions en 2009. Mais au niveau de la population, la quasi-paralysie de la construction a entraîné, vers 2009-2011, une baisse de 10 %, soit 8 000 habitants de moins. Conséquence : un grand nombre d’appartements vacants dans tout le pays, y compris dans le centre, qui ont été loués dans des conditions très économiques. En fait, de nombreuses familles occupent encore ces appartements aujourd’hui, dans des conditions bien plus favorables que celles imposées par le marché au fil des années.
Face à cette situation extrême, le gouvernement d’Andorre a décidé en 2012 de libéraliser l’investissement étranger, avec l’espoir que l’arrivée d’investissements extérieurs libéraliserait notre économie et permettrait ainsi sa reprise. Au début, il faut le dire, on ne nous prenait pas très au sérieux à l’extérieur, et nous n’avons pas vu arriver tout ce que nous attendions. Le secteur privé et le secteur public ont fait de gros efforts pour attirer de nouveaux secteurs, mais ce n’est qu’à partir de 2019-2020 que les actions entreprises par Andorra Business et l’arrivée de talents numériques et technologiques ont commencé à porter leurs fruits, bien que sans groupes à forte valeur ajoutée. La pandémie a cependant changé le monde et également la perception de l’Andorre. Depuis lors, renforcée par le respect international croissant et le changement de mode de vie, l’Andorre est devenue une juridiction réellement attractive. C’est précisément cette attractivité qui semble aujourd’hui être notre principal ennemi, et contre laquelle nous devons nous protéger avec des lois omnibus normales et d’autres encore aggravées par des amendements démagogiques. Et je dis démagogiques parce qu’empêcher l’investissement étranger va à l’encontre de ce que ferait tout autre pays pour consolider son économie, et penser que nous n’avons besoin de personne de l’extérieur, que pour « spéculer », nous pouvons déjà le faire nous-mêmes depuis chez nous.
Mais quel est le vrai problème ? Très bien, obtenons la cession d’usage ou exproprions directement et réformons aux frais du propriétaire, ou récupérons un appartement qui était auparavant un logement touristique. Il s’agit d’un appartement au centre d’Andorre-la-Vieille, de 150 m², un penthouse avec vue et terrasse, 4 chambres, et qui sur le marché aurait aujourd’hui un loyer de 2.500 €. Eh bien, nous l’avons, et maintenant, nous le mettons sur le marché locatif à quel « prix abordable » ? À 800 euros pour 5 ans ? Je ne pense pas. Je doute que le propriétaire soit prêt à le louer au prix de 2011. Je pense même que ce serait injuste et disproportionné.
Je pourrais donner de nombreux exemples qui rendraient l’Omnibus absurde, et bien sûr, son échec entraînerait de nouvelles prolongations jusqu’en 2027. Donc, la situation devient grave et il n’y a pas beaucoup de temps pour réagir.
Mais il existe des solutions et une stratégie à suivre. Commençons par l’Institut National du Logement, auquel il convient de donner des fonctions et des instructions pour résoudre de manière pratique le problème de la création de logements à prix abordable. Il faut d’abord réaliser une étude rigoureuse pour déterminer les besoins réels en matière de logement dans le pays. Savons-nous combien de contrats prorogés expirent en 2027 et quel type de logements (emplacement et surface) ils représentent ? Connaissons-nous le besoin additionnel de logements pour les jeunes qui souhaitent quitter le domicile parental ou les retraités qui n’auront pas accès à un logement en fonction de leur niveau de pension ? Connaissons-nous les besoins réels par paroisse et la projection de ces besoins faite par les différentes communes ? Une fois cela étudié, avons-nous analysé l’impact que les mesures Omnibus et leurs compléments pourraient avoir sur la société et l’économie du pays ? Faisons cette étude.
Avec cette étude en main, l’institut de référence saura relativement facilement si, de Sant Julià au Pas de la Casa, il convient de construire 1.000, 2.000 ou 3.000 nouveaux logements, et combien de ces logements dans chaque paroisse.
Une fois cela étudié, passons à l’action sous forme de stratégie : essentiellement, nous pouvons nous concentrer sur deux types de modèles : des logements de 50-60 m² avec 1 ou 2 chambres, et des logements de 80-90 m² avec 2 ou 3 chambres.
Imaginons que chaque paroisse crée sa propre Zone Résidentielle Stratégique (ZRS), avec des logements (unités de vie) entourés, lorsque cela est possible, de nature et d’infrastructures minimales (potager, salle de sport, espaces polyvalents, …), et que ces logements soient développés grâce à une collaboration public-privé, sur des terrains à coût zéro, avec des techniques de construction rapide, efficace, durable et à un coût bien inférieur à celui des constructions conventionnelles. Avec ce modèle, nous pouvons atteindre l’objectif final : des loyers de 600 et 800 euros, respectivement. Vérifié et à disposition de ceux qui en feraient la demande.
Enfin, il ne serait pas inutile, comme je l’ai déjà souligné à plusieurs reprises, de tirer parti de l’expérience de nos voisins et d’importer le modèle coopératif : un terrain à coût zéro, un coût de construction financé par une banque du pays en collaboration avec le gouvernement, et le remboursement du coût financier grâce aux loyers sur 50 ans que paieraient les coopérateurs.
Bien sûr, cela ne s’arrête pas là. Dans de futurs articles, nous développerons ces idées. TO BE CONTINUED!
