Los contratos de censo enfitéutico en el Pas de la Casa

A pesar de que sus orígenes se remontan al derecho romano, el establecimiento enfitéutico se ha constituido como una forma de explotación de la propiedad comunal en el Comú de Encamp y especialmente en el núcleo del Pas de la Casa.

El contrato entre el Comú y el particular se denomina establecimiento enfitéutico. Gracias a él, el Comú pone a disposición del enfiteuta un terreno. De esta forma, el Comú de Encamp sigue siendo el propietario del terreno y el particular puede hacer uso de este, edificando en él, si así lo considera oportuno.

El contrato está sujeto al derecho administrativo en el momento de su concesión al particular y al derecho privado desde que queda formalizado y hasta su finalización. Este derecho es el histórico andorrano, es decir, el conjunto de las Costumbres de Andorra, las Constituciones y otros derechos de Cataluña y el derecho canónico y el romano.

Durante la duración del contrato, el particular aún no siendo el propietario, tiene prácticamente sus mismas facultades, ya que puede utilizar el bien y mejorarlo, construyendo edificaciones en el mismo. La duración puede ser de hasta 99 años, pero históricamente las concesiones han sido de 70 años.

Cada año el Comú cobra un canon al particular a quien ha cedido el terreno. Este canon anual se llama censo. Igualmente, si el titular transmite de forma onerosa su derecho, el Comú tiene derecho a percibir un laudemio o a hacer suyo el bien en las mismas condiciones que el adquirente, es lo que se conoce como derecho de fadiga.

Históricamente el laudemio que se ha cobrado en el Pas de la Casa ha sido del 5% del precio de transmisión. Pero junto con este laudemio pactado relativamente elevado, el Comú también pactaba que se prolongaría la duración del establecimiento en 70 años a partir de la fecha de transmisión.

Resulta especialmente importante que el particular solicite la renovación del contrato antes de su vencimiento. En caso contrario, y dependiendo del redactado del contrato, el Comú podría hacer suyas todas las construcciones sin derecho a indemnización; y es que, en el momento del vencimiento, se extingue el derecho del particular y el propietario que es el Comú, puede disponer libremente sin más cargas que pagar las mejoras, si así se ha pactado.

Aunque con la pandemia han surgido cuestiones referentes a si la pensión que se paga al Comú debía ser reducida, la realidad es que las leyes solo prevén reducciones de la pensión en casos extremos como la guerra, y no incluyen una epidemia como causa de reducción de la pensión.

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