El proyecto de ley para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda fue enviado por el M.I. Jefe de Gobierno al Consejo General el pasado 1 de agosto. Este proyecto de ley, como se ha anunciado reiteradamente, pretende incorporar al mercado de alquiler las viviendas vacías mediante la fórmula de la cesión obligatoria. Los artículos 66 a 74 regulan el concepto de vivienda vacía, así como el procedimiento de cesión obligatoria de las viviendas.
Con buen criterio, se invoca la función social de la propiedad (art. 27.1 de la Constitución). Sin embargo, conviene señalar que sorprende que este articulado no haya sido incorporado en la Ley de Expropiación del 3 de septiembre de 1993, donde con buena técnica legislativa deberían estar estos artículos. En efecto, se priva al propietario de la vivienda de su derecho de uso, aunque sea temporalmente. En este sentido, y como ilustración en derecho comparado, la expropiación temporal del uso de viviendas en las Islas Baleares utiliza los mecanismos previstos en la ley de expropiación.
En efecto, que la cesión sea temporal no implica que quien tiene este derecho de uso (propietario o usufructuario) no tenga derecho a recibir una indemnización, como indirectamente reconoce la ley de expropiación que se aplica a los arrendatarios (que tienen un derecho de uso temporal) según el artículo 3.2 y 23.4 de esa ley.
Parece evidente que el legislador simplemente ha querido evitar utilizar esta palabra por el rechazo que provoca en Andorra. No obstante, en derecho “el nombre no hace la cosa” y el simple hecho de que la ley no esté incorporada en la Ley de Expropiación no la convierte en contraria a la Constitución o al ordenamiento jurídico.
No obstante, se debe proceder de acuerdo con lo que indica el artículo 27.2 de la Constitución, y la limitación establecida a la propiedad por la cesión obligatoria debe ser compensada con una justa indemnización y siguiendo el procedimiento establecido por la ley, procedimiento que por supuesto debe garantizar los derechos de quien se ve privado de su derecho de uso.
En el caso que nos ocupa, es necesario analizar si el procedimiento reúne las garantías necesarias para el propietario o el titular del derecho de uso. De entrada, no parece que la notificación al administrador de la comunidad de propietarios cumpla este requisito. El administrador no representa al propietario y nada garantiza que conozca su identidad o dirección.
Por tanto, la ley debería contemplar que el administrador y el Común (ayuntamiento) debieran comunicar obligatoriamente los datos que tengan del propietario, usufructuario o titular del derecho de uso (con la consiguiente modificación de la ley de protección de datos) y después notificar necesariamente el acto administrativo al interesado y finalmente decretar su publicación por edictos, indicando siempre los recursos administrativos y judiciales existentes. De lo contrario, se vulneran los derechos del interesado.
La ley de expropiación prevé siempre la intervención de un juez de expropiaciones y del ministerio fiscal en varios casos, pero el proyecto de ley solo prevé la intervención de la administración.
Por otro lado, el importe de la compensación económica a percibir por el propietario depende de la renta a precio asequible que apruebe el Gobierno para la vivienda en cuestión. No parece coherente que este precio no sea anunciado al inicio del procedimiento administrativo, ni siquiera a título informativo. Lo mismo ocurre con el costo de adecuación de la vivienda, que solo podrá fijarse después de acceder a la vivienda. Entendemos que no comunicar estos extremos al interesado lesiona su derecho a decidir con conocimiento de causa.
Y aquí nos encontramos con otro punto del proyecto de ley que no ha sido bien analizado desde un punto de vista constitucional: el importe a percibir como compensación. Por supuesto que no es la renta que paga el ocupante adjudicatario, ya que el titular expropiado no tiene ninguna relación jurídica con él.
En primer lugar, sorprende que, tratándose de una expropiación temporal del derecho de propiedad, la indemnización se reciba en plazos y no en el momento inicial en que la administración adquiere la posesión, tal como prevé la ley de expropiación y la misma Constitución, ya que la privación del derecho se hace mediante una justa indemnización.
Todas estas diferencias entre una expropiación realizada con todas las garantías, siguiendo la ley de expropiación, y la prevista en el proyecto de ley, pueden hacer dudar sobre la constitucionalidad de dicho proyecto de ley.
Además, resulta que el importe de la renta a precio asequible depende de la situación económica del adjudicatario (inquilino) y que además nunca podrá superar el 75% del precio de mercado (artículo 3.1 de la Ley 30/2021 y 12.7 del Reglamento 115/2024) y probablemente de acuerdo con lo previsto en el artículo 2.3 de la Ley 24/2023 se considere que era de 6 euros por metro cuadrado de vivienda en el año 2023.+
Estos precios (notablemente inferiores a los precios de mercado) para viviendas que, en su caso, serán objeto de reformas, ¿pueden ser considerados una justa indemnización? Entendemos que en ningún caso. En Andorra, las indemnizaciones ligadas a una expropiación deben compensar todos los perjuicios. A partir del momento en que el importe a percibir por el propietario es inferior al precio de mercado, este requisito no se cumple y este aspecto de la ley se vuelve inconstitucional.
Pero otro problema es la igualdad entre los propietarios. En lugar de fijar unos criterios comunes por los cuales cada propietario expropiado reciba una compensación en función de las características de la vivienda, esta dependerá de la capacidad económica del adjudicatario de la cesión, porque recordemos que el 75% del precio de mercado es un límite máximo. Por lo tanto, en función de la capacidad económica del adjudicatario, el propietario recibirá una renta diferente.
La ley omite también otros aspectos, como el caso en que el adjudicatario deteriore el inmueble cedido o que al finalizar el plazo no quiera irse. Resulta obvio que debe ser el Gobierno quien nuevamente indemnice al propietario, por mucho que el adjudicatario haya de suscribir un seguro cuyo impago no figura expresamente como causa de resolución del contrato y que puede no cubrir todos los perjuicios.
Otro aspecto controvertido es que el propietario deba resarcir al Gobierno de los gastos que este realice para acondicionar la vivienda (art. 72.1 b) del proyecto de Ley). Con unos precios asequibles tan bajos, es probable que, si la vivienda no se encuentra en condiciones, el importe de las obras no se haya cubierto en la duración del contrato. Así, el propietario habrá adquirido una deuda con el Gobierno de Andorra. El importe de las obras se desconoce en el momento en que se activa el mecanismo de la cesión de uso y la duración de las mismas solo perjudicará al propietario. Resulta evidente que el propietario queda en absoluta indefensión ante lo que decida la administración.
Por otro lado, el precepto no encaja con lo previsto en la Constitución, ya que es el propietario quien debe ser indemnizado en caso de ser expropiado y no la administración por parte del propietario, por mucho que la administración realice mejoras en el inmueble. Por lo tanto, entendemos que en ningún caso el procedimiento puede terminar obligando al propietario a pagar ningún importe.
En conclusión, entendemos en esta reflexión inicial que el proyecto de ley contiene suficientes elementos contrarios a la Constitución como para revisar a fondo el texto sometido al Consejo General y hacer las oportunas remisiones a la ley de expropiación. En efecto, la cesión obligatoria del uso de las viviendas es posible y constitucional en Andorra, pero asumiendo que estamos ante una expropiación temporal del derecho de propiedad.
Finalmente, añadiremos que, por muy constitucional que pueda ser, también se debe reflexionar sobre si es deseable. Existen otras políticas mucho más beneficiosas para poner viviendas a precio asequible en el mercado. Estas pasan por la colaboración público-privada en la que los titulares de suelo público pongan el mismo a disposición de forma gratuita y el capital privado invierta en la construcción, obteniendo a cambio un derecho de superficie o similar de duración temporal y fijando los precios máximos para el alquiler o venta del derecho a un tercero. Sin duda, rentabilidades moderadas, pero de larga duración atraerán los capitales necesarios.
Finalmente, teniendo en cuenta los importes de las inversiones para resolver la cuestión de la vivienda, todo capital, nacional o extranjero, debería ser bienvenido.
