Дискриминация, возникающая в связи с новым Законом 3/2024 от 1 февраля о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость в Княжестве Андорра.

Чтобы понять текущее состояние страны в отношении иностранных инвестиций, полезно вернуться в 2008 год, когда была принята первая законодательная инициатива по этому вопросу. С введением в действие Закона 2/2008 об иностранных инвестициях, направленного на содействие экономическому росту путем привлечения предпринимательства, талантов, инноваций и развития, было разрешено открытие 100% некоторых видов деятельности для иностранного капитала.

Четыре года спустя, после признания того, что меры, предложенные предыдущим Законом, были недостаточными для достижения целей и с учетом контекста экономического спада 2008 года, был принят новый Закон 10/2012, призванный исправить недостатки предыдущего.

Отметим, что Андорра, благодаря своей позиции по привлечению иностранных инвестиций, стала явной точкой притяжения для международных инвестиций, особенно в секторе недвижимости. Но нельзя отрицать, что это и одна из причин, вызвавших нынешний жилищный кризис, с которым сталкивается страна.  

Напомним, что в настоящее время в стране существует серьезная проблема, связанная со спекуляциями недвижимостью, во многом вызванная этими иностранными инвестициями. Во многом из-за спекуляций с недвижимостью, 22 сентября 2023 года в Официальном вестнике Княжества Андорра (далее BOPA) был опубликован Закон 16/2023 о временной приостановке иностранных инвестиций в недвижимость Княжества.

Этот закон является первой законодательной инициативой с 2012 года, направленной на сдерживание негативных последствий спекуляций с недвижимостью в стране. По этой причине Закон 16/2023 в своей единственной статье предусматривает:

«Выдача новых разрешений на иностранные инвестиции в недвижимость приостанавливается как для иностранных физических лиц, так и для юридических лиц-нерезидентов, будь то иностранные или андоррские компании с иностранным капиталом, независимо от процента участия иностранного капитала, со дня вступления в силу настоящего закона и до вступления в силу закона, который будет облагать налогом иностранные инвестиции в недвижимость. 

Следовательно, для целей настоящего Закона приостановка также распространяется на инвестиции в недвижимость, сделанные андоррскими юридическими лицами с иностранным участием в их капитале, включая компании с иностранным капиталом, участвующем в акционерном капитале компании».

Действительно, вышеупомянутый Закон был направлен на приостановку иностранных инвестиций до тех пор, пока не будет принят налог, взимающий иностранные инвестиции в недвижимость. С другой стороны, Закон 24/2023 также демонстрирует стремление страны ограничить спекуляции на рынке недвижимости. 

На данный момент Генеральный совет 1 февраля 2024 года одобрил проект закона о налоге на иностранные инвестиции в недвижимость в Княжестве Андорра. Этот Закон был опубликован в BOPA 27 февраля 2024 года; и это последняя реакция Генерального совета для решения проблем, вызванных иностранными инвестициями в недвижимость в стране.

Статья 5 упомянутого Закона предусматривает, что, среди прочего, нерезиденты Княжества Андорра, а также физические лица, проживающие в Княжестве Андорра со стажем непрерывного проживания менее 3 лет, засчитываемым с момента получения иммиграционного разрешения или аналогичного документа, инвестирующие в недвижимость в Андорре, облагаются этим налогом. 

Эта ситуация явно вызывает дискриминацию в обращении среди лиц, имеющих вид на жительство в Андорре. Действительно, закон будет распространяться на тех физических лиц, которые с момента вступления Закона в силу осуществляли инвестиции в недвижимость в Андорре и имели вид на жительство менее 3 лет; при этом резиденты, превысившие это временное требование, не будут облагаться этим налогом.

Кроме того, статья 10 Закона предусматривает введение системы бонуса по налоговой квоте в размере 90% в случае, если такие иностранные инвестиции реализуются в недвижимость, предназначенную для рынка арендного жилья для обычного и постоянного проживания на минимальный срок 10 лет.

Поэтому вопрос, который мы могли бы задать, заключается в следующем: что будет с недвижимостью, приобретенной за счет иностранных инвестиций, по истечении 10-летнего срока? Произойдет ли лавина продаж недвижимости; и поэтому этой инициативой мы лишь отсрочим неизбежное?